청약과 승낙의 뜻, 그리고 매매계약의 이해하기

 

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안녕하세요. 동읍부동산입니다.

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부동산 계약에 관심 있는 분들을 위해

오늘은 매매계약의 핵심인 "청약"과

"승낙"에 대해 알아보려고 합니다.

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계약 성립 과정에서 어떤 점을

주의해야 하는지, 그리고 법적 근거는

무엇인지 같이 확인해 보시죠.

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청약과 승낙의 뜻

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매매계약의 이해하기

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청약과 승낙

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뜻

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계약을 체결하려는 한 당사자가

상대방에게 구체적인 조건을 명확히

제시​하며 계약을 성립시키겠다는

의사를 표시하는 것을 말합니다.

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이는 계약 체결의 첫 단계로, 상대방이

이를 수락하면 비로소 계약이 성립하게

됩니다.

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청약의 효력은 상대방의 승낙에 의해

발생하며, 이때 계약이 성립하는 시점은

승낙의 통지가 청약자에게 도달한 때로

봅니다.

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승낙은 상대방이 청약에 동의하며 계약

체결 의사를 밝히는 행위를 의미하며,

이 과정에서 서로 간의 의사합치가

이루어져야 법적 효력이 발생합니다.

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민법은 승낙 기간이 정해진 경우에

대해 구체적으로 규정하고 있습니다.

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제528조(승낙 기간을 정한 계약의 청약)

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①승낙의 기간을 정한 계약의 청약은 청약자가 그 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 그 효력을 잃는다.

②승낙의 통지가 전항의 기간 후에 도달한 경우에 보통 그 기간 내에 도달할 수 있는 발송인 때에는 청약자는 지체 없이 상대방에게 그 연착의 통지를 하여야 한다. 그러나 그 도달전에 지연의 통지를 발송한 때에는 그러하지 아니하다.

③청약자가 전항의 통지를 하지 아니한 때에는 승낙의 통지는 연착되지 아니한 것으로 본다.

 

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승낙의 기간이 정해졌다면, 상대방은

그 기간 내에 승낙의 의사를 청약자에게

전달해야만 청약이 유효합니다.

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만약 승낙이 정해진 기간을 초과하여

도달했다면, 일반적으로 청약은 효력을

잃게 됩니다.

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다만, 승낙이 기간 내에 도달할 수 있었던

정상적인 발송 과정에서 지연되었다면,

청약자는 지체 없이 상대방에게 연착

사실을 통지해야 합니다.

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청약자가 이를 통지하지 않을 경우,

승낙은 지연되지 않은 것으로 간주되어

계약이 유효하게 성립될 수 있습니다.

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결론적으로, 청약과 승낙은 계약의

성립 과정에서 중요한 역할을 하며,

계약 당사자 간 의사합치가 이루어졌을 때

비로소 법적 효력을 가지게 됩니다.

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이러한 과정과 법적 요건을 이해하고

준수하는 것은 계약의 안정성과 신뢰를

높이는 데 필수적입니다.

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이는 계약 체결의 첫 단계로,

"나는 이런 조건으로 계약하고 싶습니다"

라는 의사표시를 하는 것입니다.

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예를 들어, 부동산 매매계약에서

매도인이 "이 집을 5억 원에 팔겠습니다"

라고 제안하는 것이 청약에 해당합니다.

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반대로, 승낙은 상대방의 청약에 대해

"그 조건을 받아들이겠습니다"라고

동의하는 의사표시를 말합니다.

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승낙이 이루어지면 계약이 성립하게

됩니다.

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법적 성질

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청약은 단순한 제안 이상의 법적

의무를 동반합니다.

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청약자가 의사표시를 명확히 한 경우,

그에 따라 승낙이 이루어진다면

계약 의무를 부담하게 됩니다.

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따라서 청약자는 그 내용에 대해

신중히 고려할 필요가 있습니다.

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승낙은 청약의 내용을 변경하거나

추가하지 않고 그대로 수락하는

의사표시를 말합니다.

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민법 제534조에 따르면, 승낙이

청약과 동일하지 않으면 이는 새로운

청약으로 간주됩니다.

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제534조(변경을 가한 승낙)

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승낙자가 청약에 대하여 조건을 붙이거나

변경을 가하여 승낙한 때에는 그 청약의

거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다.

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따라서 승낙은 청약 조건과 완전히

일치해야 하며, 조건이 일치하지 않을 경우

원청약은 거절된 것으로 해석됩니다.

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매매계약의 성립

 

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매매계약은 청약과 승낙이 일치하고,

승낙이 청약자에게 도달한 시점에

성립합니다.

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즉, 매도인이 특정 조건으로 계약을

제안하고, 매수인이 그 조건을 받아

들이겠다는 의사를 표시하며, 그 의사가

청약자에게 전달될 때 계약이 성립하는

것입니다.

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이때 계약이 성립하면 매도인은 물건을

인도할 의무를, 매수인은 대금을 지급할

의무를 지게 됩니다.

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다만, 승낙이 청약자에게 도달하기

전에 청약이 철회되면 계약은 성립하지

않습니다.

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따라서 매매계약은 청약과 승낙의

일치뿐만 아니라 승낙이 도달하는

순간에 법적 효력이 발생한다는

점이 중요합니다.

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매매계약과의 관계

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매매계약은 대표적인 낙성계약

(약정만으로 효력이 발생하는 계약)

으로, 청약과 승낙이 이루어지는 순간

효력이 발생합니다.

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민법 제563조는 매매계약의 정의를

다음과 같이 규정하고 있습니다.

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제563조(매매의 의의)

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매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게

이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을

지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

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매매계약에서 청약과 승낙은 중요한

절차로, 매수인과 매도인의 의사가 완전히

합치된 경우에만 계약이 성립합니다.

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주의할 점

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의사표시의 명확성

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청약은 상대방이 명확히 이해할 수

있도록 구체적​이고 명시적으로

이루어져야 합니다.

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"단, 매도인이 매수인에게 "이 집을

5억 원에 팔겠습니다"라고 하면서

동시에 "다른 사람에게 더 좋은 조건이

있으면 팔 수도 있습니다"라고

덧붙인다면, 이는 명확한 청약으로

보기 어렵습니다."

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승낙의 조건 일치

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승낙은 청약의 조건과 동일해야 하며,

조건이 변경된 경우 새로운 청약으로

간주됩니다.

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기한의 준수

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청약에는 일정한 유효기간이 있을

수 있으며, 그 기간 내에 승낙이 이루어지지

않으면 청약은 효력을 상실합니다.

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"매도인이 "오늘 자정까지 결정해

주십시오"라고 말했을 경우, 그 시점까지

승낙이 도달하지 않으면 청약은 효력을

상실합니다."

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결론

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청약과 승낙은 계약 성립의 핵심적인

절차로, 이를 통해 매매계약과 같은

법적 구속력이 발생합니다.

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계약 체결 시 청약과 승낙 과정에서

발생할 수 있는 문제를 예방하기 위해

양 당사자는 신중하고 명확한 의사표시를

하는 것이 중요합니다.