토지·대토보상과 농지대토의 뜻과 조건 알아보기

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안녕하세요. 동읍부동산입니다.

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오늘은 '대토'와 관련하여 포스팅을

해보고자 합니다.

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토지·대토보상, 농지대토

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뜻과 조건 알아보기

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농지를 소유하거나 공익사업으로

인해 농지를 수용당한 경우, '농지대토'와

'대토보상'이라는 두 가지 개념을 자주

접하게 됩니다.

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두 제도 모두 농지와 관련된 중요한

지원책이지만, 그 의미와 적용 방식에는

분명한 차이가 있습니다.

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농지 수용이 이루어질 경우, 농지

소유자나 농업인에게 제공되는 중요한

보상 방식인 농지대토와 대토보상은

큰 의미로 보면 공공사업을 위한 농지

수용에 따라 발생을 하게 되는데요.

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이 제도는 농지 소유자들이 농지 수용에

따른 불이익을 최소화할 수 있도록, 대체

농지를 제공하는 방식으로 토지보상을

지원하게끔 되어 있습니다.

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다만, 이러한 혜택을 받기 위해서는

농지 소유자이거나 농업인에 해당해야

한다는 점을 알고, 이에 따른 조건과

절차가 규정되어 있으므로 사전에 정확한

이해와 준비가 필요해 보이는 것은

어떻게 보면 당연하다고 할 수가

있겠습니다.

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"여기서 한 가지 체크를 해드리고

싶은 것은 해당 대토라는 용어가 농업

경영을 위한 자발적 거래인지,

공공사업에 의한 수용 후 보상인지에

따라 다릅니다.

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대토가 공공의 필요로 이루어진

경우에는 대토보상과 연결될

가능성이 큽니다.

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다만, 자발적인 농지 거래에서의

의미의 농지대토란, 소유자가 자신의

농지를 다른 농지로 교환하거나 매매 후

다시 다른 농지를 취득하는 방식으로

이루어지는 거래를 뜻합니다.

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이러한 의미도 오늘 포스팅에서는

포함이 되어 있다는 것을 설명을

드립니다."

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농지대토

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뜻

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농업인이 소유한 농지가 개발, 공익사업,

또는 기타 이유로 인해 소유권을 잃거나

사용할 수 없게 되었을 때, 이를 대신하여

다른 농지를 취득하거나 이전 받는 과정을

말합니다.

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이는 단순히 보상금을 받는 것이 아니라,

농업 활동을 지속할 수 있도록 대체 농지를

제공받는 점에서 큰 의미를 갖습니다.

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특히 농업인이 농사를 계속 짓기를

원하는 경우에 활용되며, 주로 정부나

공공기관이 주도하는 보상 과정에서

이루어집니다.

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예를 들어, 국가가 도로 건설이나 도시

개발로 인해 특정 농지를 수용하게 되면,

농업인은 보상금 대신 다른 지역의 농지를

제공받아 농업을 계속할 수 있습니다.

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이 과정에서 대토로 취득하는 농지는

법적으로 농업에 사용되어야 하며,

농지법에 따라 관리되고 운영됩니다.

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농지대토의 핵심은 농업인의

생업 유지와 안정입니다.

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단순한 금전 보상은 농업인이 새로운

농지를 확보하고 농사를 이어가기 어렵게

만들 수 있지만, 대토를 통해 농업에 적합한

토지를 확보하면 농업 생산 기반을

유지하면서 생계를 지속할 수 있습니다.

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이는 농업인의 권리를 보장하고 농촌

경제의 안정성을 도모하는 중요한

제도적 장치라 할 수 있습니다.

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장점

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농업인이 기존 농지를 잃어도 새로운

농지를 통해 농업을 계속할 수 있어 농업

활동의 지속성을 유지할 수 있다는 점.

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농업인은 농지를 새로 구입할 때

세금 혜택을 받을 수 있는 경우가

많다는 점.

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농업인들이 농업을 계속하도록

지원함으로써 농촌 경제 활성화에

기여할 수 있다는 점이 장점으로

볼 수 있습니다.

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조건

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대토 대상 농지 조건

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농업진흥지역 내 농지여야 함.

기존 농지가 개발 사업, 공익사업 등에

의해 매입되거나 사용할 수 없게

되는 경우에 해당되어

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주로 개발사업이나 공익사업으로

인해 기존 농지를 사용할 수 없게 되는

경우에 이루어집니다.

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대상 농지는 반드시 농업진흥지역에

포함된 농지일 필요는 없지만 농업의

생산성을 유지할 수 있는 농업진흥구역

내의 농지가 될 가능성이 높습니다.

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"이러한 지역은 농업 보존의

중요성이 높기 때문에 농지 소유자에게

개발 보상을 하는 동시에, 다른 지역의

농지를 제공하여 농사를 이어갈 수

있도록 하는데 그 취지를 두고

있기 때문입니다.

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따라서 대토를 진행하려면 현재

농지가 농업진흥지역으로 지정되어

있거나 농업으로 이용되고 있음을

증명할 수 있어야 합니다."

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대토 가능한 신규 농지의 조건

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· 교환하거나 대체할 농지는 농업진흥지역

또는 농업에 적합한 토지여야 하고,

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· 새로 대체하는 농지는 면적과 사용 용도가

기존 농지와 비슷하거나 동일해야 합니다.

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· 이에 대토를 통해 제공받는 신규 농지는

기존 농지와 용도와 성격이 비슷해야

합니다.

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만약, 기존 농지가 1,000㎡이고 평야

지역에 위치해 있었다면, 대체 농지 역시

비슷한 크기와 용도로 사용 가능한 토지여야

한다는 의미가 되겠습니다.

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대체 농지가 농업으로 이용 가능하지

않다면 대토의 의미가 사라지기 때문에,

새로운 농지 역시 농업진흥지역에

포함되거나 경작 가능성이 높은

토지여야 합니다.

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요건과 기준

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세금 감면

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무엇보다 양도소득세를 감면받을 수

있는 혜택이 있어 조건 충족이

중요하다고 할 수 있습니다.

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면적 기준

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대토를 위해 새로 취득한 농지의

면적은 보상받은 농지 면적의 3분의

2 이상이어야 합니다.

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예를 들어, 보상받은 농지 면적이

1,000㎡라면 새로 취득하는 농지의

면적은 667㎡ 이상이어야 합니다.

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가격 기준

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대토를 위해 새로 취득한 농지의

취득 가액은 보상받은 농지의 보상

가액의 2분의 1 이상​이어야 합니다.

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예를 들어, 보상받은 농지가 1억 원에

토지보상되었다면, 새 농지의 가격은

5,000만 원 이상이어야 합니다.

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기간

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보상받은 농지는 1년 이내에 대토를

완료해야 합니다. 대토로 취득한 농지는

4년 이상 직접 경작​해야 합니다.

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위치

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대토 대상 농지는 보상받은 농지와

직선거리 30km 이내​에 위치해야 합니다.

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이는 대토 농지가 보상받은 농지와

너무 멀리 떨어지지 않도록 하여,

실질적인 농업 경작이 이루어질 수

있도록 보장하는 조건입니다.

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이 조건들을 모두 충족해야 대토

보상으로 농지를 취득할 수 있습니다.

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이는 단순히 농지 보상을 통한

투기 행위를 방지하기 위한 정책으로,

농업을 지속적으로 이어가는 조건에서만

혜택이 주어집니다.

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또한 기존 농지를 보상받은 후 1년 이내에

대토를 완료해야 하며, 이 기간 내에

새로운 농지를 매입하지 않으면 대토

혜택을 받을 수 없습니다.

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"기본적인 대토 조건(면적, 가격,

기간 등)은 농지대토와 대토보상에서

동일한 부분도 있지만, 자발적인 거래에

해당되는 대토의 경우와는 다르게

대토보상의 경우 추가적인 규제나 법적

절차가 있을 수 있고

​

특히 공공사업의 일환으로

이루어지므로 관련 법규가 더 복잡할 수

있음을 고려해야 합니다."

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대토보상

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대체 농지 제공

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보상에서 가장 중요한 핵심은

대체 농지의 제공입니다.

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수용된 농지와 유사한 위치, 면적, 환경의

농지를 대신 제공함으로써 농업인이

지속적으로 농업을 영위할 수 있게

돕습니다.

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대체 농지는 수용된 농지의 생산성, 위치,

접근성 등을 고려하여 제공됩니다.

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이 과정에서 대체 농지가 제공될 수

있는지, 농업인의 요구사항에 맞는 농지를

찾을 수 있는지가 중요한 요소입니다.

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대체 농지 제공 시, 농업인은 농업을

계속할 수 있는 기회를 얻게 되며,

기존 농지의 특성과 유사한 환경에서

새로운 농업 활동을 이어갈 수 있습니다.

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적용 제외

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모든 농지가 대상이 되는 것은

아닙니다.

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농지 외의 토지,

예를 들어 대지, 임야, 공장부지 등은

대토 혜택의 범위에 포함되지 않습니다.

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또한 대토로 교환한 농지를 농업이 아닌

다른 용도로 사용할 경우, 예를 들어

건축이나 상업 시설을 위해 전용할 경우

대토 혜택이 적용되지 않습니다.

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이는 대토가 농업의 지속성을 보장하려는

목적에서 시작된 제도이기 때문입니다.

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따라서 대토를 계획할 때는 교환되는

농지가 반드시 농업용도로만 사용

가능하다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

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위 조건들을 충족하지 못하면

대토의 혜택(특히 양도소득세 감면)을

받을 수 없으므로, 대토를 고려할 때는

반드시 해당 농지의 지역 조건, 보상 기준,

교환할 농지의 자격을 명확히

확인해야 합니다.

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"대토는 단순히 농지 보상으로

끝나는 것이 아니라, 농업인에게 농사를

이어갈 수 있는 기회를 제공하며 농업

보전이라는 공익적 목적을 담고 있습니다.

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그러한 차원에서 대토로 인한 혜택을

받기 위해서는 법적 요건을 철저히

확인하고 계획을 세워야 하며, 전문가의

도움을 받아 진행하는 것이 중요합니다."

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영농 손실 보상

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농지가 수용되는 시점에 농업 활동이

중단되거나 손실이 발생하는 경우,

농업인은 영농 손실에 대한 보상을

받을 수 있습니다.

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이는 농작물의 수확 시점이나 작업

과정에서 발생한 손실에 대해 보상하는

내용입니다.

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농작물이 자라고 있는 시점에 농지가

수용되면, 수확기 전에 농작물을 수확할 수

없게 되기 때문에 그에 대한 손실이 보상이

됨을 그 예로 들 수가 있겠습니다.

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영농 손실 보상은 농업인의 수확되지

않은 농작물에 대해 일정 금액으로

보상되며, 이는 수확량, 품목에 따라

다르게 책정됩니다.

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이주 보상

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보상에서는 농지 외에도 주거지에

대한 이주가 필요할 때 이주 보상이

제공될 수 있습니다.

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이는 이주해야 할 농업인에게 새로운

거주지 마련 비용을 지원하는 제도입니다.

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이주 보상은 농지가 수용되는 경우

농업인과 가족이 다른 지역으로 이주할

필요가 있을 때 제공됩니다.

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농업인이 새로운 지역으로 이주할 때

발생하는 이사 비용이나 정착 비용을

지원합니다.

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이주 보상은 실제로 이주를 진행할

경우에만 지급되며, 이주하지 않으면

보상금이 지급되지 않습니다.

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농업인 생계비 지원

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농지 수용으로 인해 농업 활동이

중단되거나, 농업인이 일정 기간 동안

새로운 농지에서 농업을 시작할 때

발생하는 생계적 어려움을 지원하기

위한 보상입니다.

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농지 수용 후 대체 농지로 이주하기 전에

농업인이 일시적인 생계난에 처할 수 있기

때문에 이를 지원하기 위해 일정 기간

생계비 지원이 이루어질 수 있습니다.

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생계비 지원은 농업인의 소득 상황과

수용된 농지의 규모에 따라 차등 지급되며,

생계 보장 기간도 정해져 있습니다.

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간접적인 보상

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농지 수용 시 발생하는 간접적인 피해에

대해서도 보상이 이루어질 수 있습니다.

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예를 들어, 농업인에게 필요한

농업 기반 시설(농로, 용수로 등)이

훼손되었을 때 그에 대한 복구 비용이

제공됩니다.

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대체 농지를 제공하는 과정에서

농업 기반 시설의 재설치나 기존 시설의

복구가 필요한 경우, 이를 지원하기 위한

비용이 지급됩니다.

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그 외에도 농업인의 농업 활동을

계속할 수 있도록 돕는 다양한 인프라

지원이 이루어집니다.

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세금 및 기타 비용 지원

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그 과정에서 발생할 수 있는 세금,

비용을 지원하는 경우도 있습니다.

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대체 농지로 이주하는 과정에서 세금

문제나 이전 비용이 발생할 수 있기

때문에, 이를 해결하기 위한 보상

금액이 제공될 수 있습니다.

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예를 들어, 이전 과정에서 발생하는

세금이나 이사에 따른 추가 비용에

대한 일부 지원이 제공될 수 있습니다.

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이러한 지원은 농업인의 경제적

부담을 덜어주는 중요한 역할을 합니다.

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정리

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농지대토보상에서 사용되는

"보상받는 토지"라는 표현은 일반적으로

공익사업 시행자가 제공하는 대체 농지를

의미합니다.

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이는 핵심적인 보상 형태로, 수용된

농지를 대신할 새로운 농지를 농업인에게

제공함으로써 그들이 지속적으로

농업 활동을 이어갈 수 있도록

돕는 것을 목표로 합니다.

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그러나 단순히 대체 농지 제공에

그치지 않고, 다양한 형태의 지원과

보상을 포함하는 종합적인 체계로

이루어져 있습니다.

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대체 농지 제공은 농업 활동을 계속할 수

있도록 돕는 가장 직접적인 보상이지만,

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앞서 설명드린 바와 같이 영농손실보상,

이주보상, 생계비 지원, 세금 지원 등

다양한 부수적 보상이 함께 이루어집니다.

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이러한 부수적 보상은 공익사업으로

인해 발생하는 경제적 손실이나 재정착

과정에서의 부담을 덜어주고, 농업인의

안정적인 생활을 지원하기 위해 마련된

제도들입니다.

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· 영농손실보상은 농사를 짓지 못하게 된

손실을 금전적으로 보전해 주는 역할을

하고,

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· 이주보상은 새로운 농지로 이주하는

데 필요한 비용을 지원합니다.

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· 생계비 지원은 소득 공백으로 인한

생활 어려움을 완화하고,

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· 세금 지원은 대체 농지 취득 과정에서

발생하는 재정적 부담을 줄이는 데

기여합니다.

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따라서 대토보상은 단순히 대체

농지를 제공하는 데 그치지 않고,

농업인이 새로운 환경에서도 안정적으로

농업을 지속할 수 있도록 다방면에서

지원하는 종합적인 보상체계임을

이해할 필요가 있겠습니다.

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