부동산 매매계약서와 필요한 계약 서류 및 준비물이 뭐가 있을까?

부동산 매매계약서와

​

필요한 계약 서류 및 준비물이

뭐가 있을까?

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부동산 거래는 금액이 크고 법적 분쟁의

가능성이 높기 때문에 매우 신중할 필요가

있습니다.

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매매 과정에서 부동산 계약 준비물과

계약서의 법적 요소를 정확히 이해하고

진행해야 문제를 최소화할 수 있습니다.

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오늘은 이런 문제의 최소화 방안에서

알아보고자 합니다. ✏️

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부동산 매매계약서의 필수 요소

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1. 계약 당사자 확인

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"제563조(매매의 의의)

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매매는 당사자 일방이 재산권을

상대방에게 이전할 것을 약정하고

​

상대방이 그 대금을 지급할 것을

약정함으로써 그 효력이 생긴다."

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제563조에 따르면 매매는 매도인이

재산권을 매수인에게 이전하고 매수인은

그 대가로 금전을 지급할 것을 약정하는

양 당사자 간의 계약입니다.

​

따라서, 각자의 의무를 정확한 계약의

상대방에게 이행을 하기 위해서라도

​

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👉 매매 당사자의 신분 확인이

필수입니다.

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대리인과 계약할 경우 대리권이

적법하게 설정되었는지도 확인이

필요합니다.

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법률행위의 일반적 성립요건으로

당사자, 목적, 의사표시로써 이 중에

하나라도 적합하지 않으면 계약은

불성립이 되는 것입니다.

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'판례에 따르면 대리권이 없는

자와 계약을 체결할 경우 계약의 효력은

대리인이 정당한 위임을 받지 않은 한

무효라고 판시하였습니다."

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2. 매매 대상의 명확한 확인

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"제186조(부동산물권변동의 효력)

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부동산에 관한 법률행위로 인한

물권의 득실변경은 등기하여야

그 효력이 생긴다."

​

부동산은 등기를 통해 그 권리관계를

명확히 해야 한다고 규정하고 있습니다.

​

따라서, 매매 대상 부동산의

등기부등본을 반드시 확인하여 소유권

상태와 권리관계를 살펴보아야 합니다.

​

저당권, 가처분 등이 설정된 경우,

부동산 매매계약 이전에 문제를 해결해야

안전한 거래가 가능합니다. ✔️

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"판례에 따르면, 매수인은 계약 전

등기부등본을 통해 권리관계를 철저히

확인할 의무가 있으며, 이를 게을리한

경우 매매 무효를 주장할 수 없습니다."

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3. 계약금 및 대금 지급 조건

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"제565조(해약금)

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① 매매의 당사자 일방이 계약 당시에

금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의

명목으로 상대방에게 교부한 때에는

 

당사자 간에 다른 약정이 없는 한

당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지

교부자는 이를 포기하고

​

수령자는 그 배액을 상환하여

매매계약을 해제할 수 있다."

​

 

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제565조는 계약금을 해약금으로

간주하고, 매도인은 계약금을 돌려주고

계약을 해제할 수 있으며,

​

매수인은 계약금을 포기하고 계약을

해제할 수 있음을 명시하고 있습니다.

​

따라서, 이러한 계약금 계약도 선이행인

중도금이 입금 이후로는 특약이 없는 한

해제가 되질 않고

​

이러한 상태로 잔금 지급기일 도래로

인한 매도인의 이행기가 도래하면

매수인의 중도금 및 잔금 그리고

지연손해금까지 동시 이행 관계가 됩니다.

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이렇듯, 계약금, 중도금, 잔금의

지급 시기와 금액을 명확히 규정해야

할 것입니다. 👌

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부동산 계약서의 구성 요소

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부동산 매매 계약서에는 매도자와

매수자의 정보, 매매 대상 부동산 정보,

거래 금액, 대금 지급 방법 및 시기,

소유권 이전 시기 등이 명시되어야

합니다.

​

이는 부동산 계약의 효력을 인정하는

요소로써 효력 요건을 갖추지 못하면

무효 또는 취소할 수 있는 법률행위가

됩니다.

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특히, 부동산 매매계약서의 특약사항은

거래 당사자가 합의한 추가 조건들을

기재하는 것으로,

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대법원 판례에서는 특약 사항이 일반

계약 조건보다 우선적으로 적용된다고

명시하고 있습니다.

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🔊 따라서, 특약 사항을 꼼꼼히 검토를

하면서 계약을 진행하여야겠습니다.

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부동산 매매 계약 시 필요한 준비물

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그러면, 이러한 계약을 진행을 함에

위와 같은 요건들의 정확한 확인이

필요로 하게 됩니다.

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이에 따라 양 당사자는 그 확인을 위한

부동산 계약 준비물이 있습니다.

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● 매도자​

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1. 신분증

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매도자 본인을 확인하기 위한

주민등록증이나 운전면허증이 필요합니다.

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2. 인감도장, 일반 도장

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소유권 이전 시 인감도장과 인감증명서를

준비해야 하며, 이를 통해 서류에 찍힌

도장이 실제 본인의 것임을 증명합니다.

​

"① 인감증명서는 매도자가 사용하는

인감도장이 본인 것임을 증명하는 서류로,

발급일로부터 3개월 이내의 것이어야

합니다.

​

② 매도자는 계약 단계에서 인감도장이

꼭 필요한 것은 아닙니다.

​

일반 도장을 사용할 수도 있고,

서명 또는 날인으로도 계약을 체결

할 수 있습니다.

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"부동산 매매계약의 법적 분쟁을

방지하고 계약의 확실성을 높이기 위해,

매도자가 인감도장을 사용하는 것이

일반적입니다." 👍

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3. 부동산 등기부등본

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최근에 발급된 등기부등본을 준비해야

하며, 이를 통해 권리관계나 설정된 부담이

있는지 확인합니다.

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4. 토지대장 및 건축물대장

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토지나 건물의 상태 및 용도 확인을

위한 서류로, 부동산에 대한 정보를

제공하기 위해 필요합니다.

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● 매수자

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1. 신분증

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매수자의 신분 확인을 위한 주민등록증

이나 운전면허증이 필요합니다.

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2. 인감도장, 일반도장

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매수자의 인감도장은

부동산 매매계약서에 필요한 필수

준비물은 아니지만, 상황에 따라

필요할 수 있습니다.

​

주로 소유권 이전 등기나 대출을 받는

경우에 인감도장이 요구될 수 있습니다.

​

매수자가 매매 계약서에 서명을 할 때

일반 도장을 사용할 수 있습니다. 이는

매도자와 매수자가 서명 또는 날인하여

계약을 체결할 수 있기 때문에,

​

인감도장은 필수적이지 않습니다.

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​

3. 자금조달 계획서

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자금 조달 계획을 명확히 해야 하며,

특히 대출이 포함될 경우 자금 출처를

명확히 밝혀야 합니다.

​

미리 준비하고 정확히 작성하는 것이

거래의 안정성을 높이고, 향후 분쟁을 예방

하는 데 큰 도움이 됩니다.

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4. 주민등록등본

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소유권 이전 등기 후 매수인의 주소지

변경에 필요한 서류입니다.

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5. 계약금

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매도인에게 지급할 계약금을 준비해야

합니다. 현금으로 주는 경우도 있으나

보통은 계좌로 이체를 하게 됩니다.

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이때, 계좌 이체에 함에 있어 이체

한도가 걸리지 않는지를 사전에

확인을 해두면 좋겠습니다.

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● 그 외 공통

부동산 계약 준비물

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1. 매매 계약서

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매도인과 매수인이 함께 작성해야 할

계약서로, 계약금, 중도금, 잔금 지금 계획,

소유권 이전 시기, 특약 사항 등이

포함되어야 합니다.

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2. 위임장(필요시)

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당사자 본인이 직접 계약에 참석하지

못하는 경우, 대리인을 통해 계약을

체결하기 위한 위임장이 필요합니다.

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계약 체결 후 필요한 절차

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1. 중도금 및 잔금 지급

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부동산 매매계약서에 기재된

내용으로 계약이 체결된 후 매수인은

중도금과 잔금을 지급해야 하며,

​

이를 위해 양 당사자 간에 철저한

계획과 아울러 서로가 무리가 없도록

금액과 날짜를 정하여야 합니다.

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2. 소유권 이전 등기

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소유권 이전 등기는 매수인이 잔금을

지급한 후 진행되며, 이를 통해 법적

소유권을 이전 받게 됩니다.

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"판례에 따르면 잔금을 지급한

후에도 소유권 이전 등기를 하지

않았다면 법적 소유권이 이전되지

않는다고 판시하였습니다." ⚖️

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3. 세금 납부

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부동산 거래 후 취득세를 납부해야

하며, 계약 체결 후 일정 기간 내에 신고

및 납부를 하지 않으면 가산세가 부과

될 수 있음을 체크해두세요.

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마무리

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부동산 거래는 크고 작은 법적 문제들이

얽힐 수 있어 사전에 철저한 준비가

필요합니다.

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관련 법령과 판례를 참고하여 계약을

체결하면, 나중에라도 발생할 수 있는

법적 분쟁을 예방할 수 있습니다. 📖

​

특히, 계약금은 전체 계약이 확정되기

전이므로, 양 당사자 간의 특약이나 계약

해제 조건 및 위약금 사항도 명확히 해야

분쟁을 예방할 수 있습니다.

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하지만, 위와 같은 계약 시에 필요한

요소들과 부동산 계약 준비물을 개인이

일일이 바쁜 와중에 준비하기에도

시간적으로 부담이 될 수도 있고,

​

준비를 한다고 해도 꼼꼼하게 확인이

안되어 차후 분쟁을 불러일으킬 수도

있습니다. 🔎

​

​

그러한 점에서 부동산 계약을 진행을

함에 있어서는 신중한 준비와 함께

​

공인중개사와 같은 부동산 전문가의

도움을 통해 안전한 부동산 거래를

하신다면 절차적으로도 큰 부담이 없을

것이고, 분쟁에 대한 사전 예방도

가능할 것입니다.

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