미등기 및 건축물대장 미등재 건축물의 세금과 1세대 1주택 비과세 알아보기

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미등기 및 건축물대장 미등재 건축물의

세금과 1세대 1주택 비과세는 가능할까?

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앞에 올린 포스팅을 통해 미등기 및

건축물대장 미등재 건축물의 유의사항에

대하여 알아보았다면

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오늘 포스팅은 세금과 1세대 1주택

비과세에 관련해서 알아보고자 합니다.

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머니머니 해도 돈이 가장 신경이 쓰이기

마련일 것입니다. 그중에서도 세금에 관련된

부분은 누구라도 예민하게 받아들여지는

부분이 아닐까라는 생각입니다. 💰

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그런 의미에서 오늘은 매매계약의

양 당사자인 매도인과 매수인의 각

관점에서 미등기 및 건축물대장 미등재

건축물의 매매 시에 발생하는 세금에

대하여 포스팅을 해보도록 하겠습니다.

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매도인에게 적용되는 세금

 

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양도소득세

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매도인은 당연하게도 양도소득세의

적용이 됩니다.

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다만, 미등기 건축물은 양도소득세가

중과 대상으로써 양도차익에 대해 70%의

세율이 적용됨을 확인을 해두실 필요가

있겠습니다.

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또한, 미등기 상태에서 매매 시에는

양도소득세뿐 아니라 가산세가 부과될 수

있고, 미등재 건축물은 과세 대상에서

누락될 가능성이 있으나, 이를 악용할 경우

추후 적발 시 과태료가 부과될 수가

있겠습니다.

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이러한 세금으로 말미암아 자유롭게

하기 위해서는 건축물대장 및 등기의

등재 여부 확인하고

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등재가 안 되어 있다면 양도 전 이를

정리하는 것이 세금 측면에서 유리하다

할 것입니다. 👌

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매수인에게 적용되는 세금

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취득세

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건축물이 등기되지 않았거나, 건축물대장에

미등재된 경우에도 취득세를 내야 합니다.

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다만, 과세표준 산정이 어려운 경우

공시지가나 실거래가에 따라 세액이

결정되기도 합니다.

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또한, 취득 후 등기 비용도 추가 발생이

될 수가 있습니다.

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"매수인은 취득 후 건축물대장에 등재하고

등기 절차를 밟아야 하며, 이 과정에서

추가적인 비용(등록세, 등기 수수료)도

발생한다는 점을 알아두세요." 👏

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토지도 별도 계산

 

 

미등기 건축물이 있는 토지를 함께

매매하는 경우, 양도소득세는 건축물과

토지를 각각 따로 계산합니다.

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이때 건축물의 등기 여부와 토지의

사용 용도가 세금 계산에 영향을

미치게 됩니다.

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토지에 대한 양도소득세

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토지는 일반 세율 적용으로 미등기

건축물이 얹혀 있는 토지라도, 토지

자체는 등기 여부와 상관없이 일반적인

양도소득세율이 적용됩니다.

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일반 세율은 보유 기간에 따라

기본 세율(6~45%)이 적용됩니다.

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또한, 1세대 1주택 비과세와 관련해서

주택에 부속된 토지가 주택과 함께

비과세 요건을 충족하면 부속토지도

비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

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그러나 건축물이 미등기 상태라면

건물뿐만 아니라 부속토지도 비과세

혜택을 받을 수 없습니다.

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결국, 건물과 토지가 모두 등기된 경우

주택과 부속토지가 1세대 1주택 비과세

요건(보유 2년, 거주 요건 등)을 충족하면

건물과 토지 모두 비과세 혜택을 받을 수

있습니다.

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건물이 미등기 상태인 경우

건축물이 미등기 상태라면 주택 비과세

혜택을 받을 수 없으므로, 토지도 비과세

혜택에서 제외됩니다.

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1세대 1주택의 비과세 요건 해당될 시

비과세 가능!!

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1️⃣ 1세대 1주택 비과세 제한

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미등기 건축물에서는 아무래도

가장 염려가 되는 부분이 비과세 혜택에서

제외가 된다는 점이 있습니다.

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건축물이 등기되지 않았거나,

건축물대장에 미등재된 경우에는 비과세

요건을 충족하지 못한다는 내용으로써

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미등기 주택은 등기를 마쳐야

1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다는 점을

필히 확인을 해두실 필요가 있겠습니다.

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이는 매도인과 매수인의 양 당사자는

미등기 및 미등재 건축물대장의

건축물로 인하여 1세대 1주택의 비과세가

미적용 된다는 것은 양 당사자

모두에게 해당되는 부분으로써

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매도 전이나 매수 후에 거주 목적으로

사용하였거나 하더라도, 건축물 등기를

완료하지 않으면 1세대 1주택 비과세

혜택을 받을 수 없습니다.

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2️⃣ 1세대 1주택 비과세 요건

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1세대 1주택 소유로써 가족 구성원이

1주택만 소유해야 하고, 보유 기간

2년 이상(일부 조정 대상 지역은 거주

2년 필수)으로써 보유 및 거주 기간을

충족하여야 합니다.

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결국 미등기 상태의 건축물.

건축물대장에 미등재된 건축물.

세법상 주택으로 인정받지 못하는

경우(불법 건축물)은 비과세가

적용이 되지 않기 때문에

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비과세를 위해 해야 할 일은 매도 전

또는 매수 후에는 반드시 건축물대장과

등기에 등재를 완료해야 할 것입니다.

 

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3️⃣미등기 주택이어도 비과세 가능!!

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다만, 위 내용은 현 소유자가 직접적인

거주를 하고 있지 않고, 해당 주택에 관련된

증빙할 자료가 없을 때를 말하고 있습니다.

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만약, 미등기 주택의 소유자라도 직접

거주를 하면서 비과세 요건을 갖추었다면

주택으로 볼 수 있고 1세대 1주택의 비과세

요건에도 해당이 되어 비과세도 받을 수가

있습니다. 👍👍👍

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추가적으로 해당 주택에 거주를 한

사실을 증빙자료 등을 첨부한다면 더욱

확실하다고 할 수 있습니다.

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그리하여, 위와 같이 미등기로 인한

세금 피해를 막기 위해서는 필히 비과세

요건을 갖추고 주택으로 사용한 내역들을

충실하게 확보를 해두어야 할 것입니다.

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마무리

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미등기 및 미등재 건축물의 거래는

양도세 중과, 취득세 산정 불확실성,

비과세 혜택 제한 등 다양한 리스크가

따릅니다.

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특히 1세대 1주택 비과세 혜택을 원한다면

등기와 건축물대장 등재는 필수입니다.

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이러한 부분마다 개인이 일일이 확인을

하시기에는 부담 및 리스크가 따를 수 있으니

주위 공인중개사와 같은 부동산 전문가들을

통해 물건 확인 및 파악을 하여 불안 요소를

줄여보는 것이 어떨까 합니다.

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