"미등기·건축물대장 미등재 건축물 매매 시 알아야 할 유의사항과 문제점 총정리"

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미등기·건축물대장 미등재 건축물

매매 시 알아야 할 유의사항과 문제점은

무엇일까?

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한 번쯤은 전원주택이나 촌집을

매매를 하기 위해 알아보던 중 미등기·

건축물대장상 미등재된 건축물들을

보았을 것입니다.

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미등기? 건축물대장 미등재?

이대로 매매하면 괜찮을까?

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궁금증과 함께 불안함이 생기기

마련입니다.

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이러한 궁금증이 생겨나는 것은

어떻게 보면 당연하다고 보입니다.

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"오늘 포스팅에서는 미등기·미등재 건축물

매매 시 발생할 수 있는 문제점과 이를

예방하기 위한 실질적인 방법을

알아보고자 합니다.

​

뿐만 아니라, 매매 당사자는 실제

매매 과정에서 무엇을 확인하고, 어떤

점을 조심해야 하는지에 대한 내용을

공유하고자 합니다. "​👌

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미등기·미등재 건축물이란?

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⏩ 미등기·미등재 건축물의

정의와 현황

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미등기 건축물이란 법적으로 소유권

이전 등기가 이루어지지 않은 건축물을

말합니다.

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이는 매도자나 건축주가 등기 의무를

이행하지 않았거나, 건축 과정에서

불법적인 요소가 개입된 경우에

발생하게 됩니다.

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건축물대장 미등재 건축물은

건축 허가나 준공검사를 받지 않아 관련

서류에 기록되지 않은 건축물이라고

보면 되겠습니다.

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이는 특히 농어촌 지역을 비롯하여

오래된 건축물 또는 준공 후 편의를

위해서 별도로 신축한 건축물 등에서도

빈번히 발생합니다.

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이런 건축물은 법적 소유권을 명확히

증명할 수 없어 매매, 대출, 상속 등

재산권 행사에 제약을 받게 되고, 정부의

규제나 철거 명령을 받을 위험이 있다는

점이 불안한 요소가 됩니다. ☑️

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미등기·미등재 건축물 매매 시 유의사항

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▪️ 등기의 중요성

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제186조(부동산물권변동의 효력)

부동산에 관한 법률행위로 인한

물권의 득실변경은 등기하여야 그

효력이 생긴다.

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등기는 부동산 소유권을 법적으로

인정받기 위한 핵심 요소입니다.

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등기부등본은 소유권뿐만 아니라

해당 부동산의 권리관계(저당권, 가처분

등)를 확인할 수 있는 공적 장부이기도

합니다.

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각 개별 부동산이 미등기 상태에서는

소유권 이전이 불가능하며, 법적 분쟁이

발생할 가능성이 높다는 점을 확인해두실

필요가 있겠습니다.

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▪️ 건축물대장의 역할

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건축물대장은 건축물의 존재 및 구조,

용도, 면적 등을 기록한 서류로, 해당

건축물이 법적 요건을 충족했음을

증명합니다.

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건축물대장이 없는 경우, 해당 건물이

불법 건축물로 간주될 수 있으며,

용도변경이나 재건축 시 큰 문제가

발생합니다.

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▪️​ 매매 계약 체결 전 확인해야

할 사항

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미등기 건축물은 토지와 소유자가

다를 가능성이 있으므로 토지와

건축물의 일치하는지에 대한 여부

확인이 필요합니다.

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반드시 등기부등본과 건축물대장을

대조하여 토지와 건물이 동일

소유자인지 확인해야 합니다.

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뿐만 아니라 건축물대장이 없는 경우,

해당 건축물이 건축법상 허가를 받았는지를

건축허가서나 준공검사 필증 확인으로

건축물대장상 미등재 건축물의 합법성

여부의 검토가 필요할 수도 있겠습니다.

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미등기·미등재 건축물 매매의 문제점

 

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1️⃣​ 법적 문제

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▪️소유권 이전 불가

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미등기 상태에서는 소유권을

매수인에게 이전할 수 없습니다.

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매수인은 법적으로 건물을 자신의 소유로

주장할 근거를 상실하게 됩니다.

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▪️분쟁 위험

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매도인이 동일 건물을 여러 명에게

매도하거나, 소유권을 주장하는 제3자가

나타날 경우 법적 분쟁으로 이어질 수

있습니다.

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▪️불법 건축물 문제

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건축물대장 미등재 건축물은

불법 건축물로 간주될 가능성이 높습니다.

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이는 관할 지자체로부터 과태료 부과,

사용 제한, 철거 명령 등의 행정조치를

받을 수 있음을 의미합니다.

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2️⃣ 재산적 손실 위험

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▪️대출 제한

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금융기관은 등기와 대장이 없는

건축물에 대해 담보 대출을 승인하지

않는 경우 이는 자금 조달에 있어

장애요소가 될 수 있습니다.

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▪️재산 가치 하락

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미등기·미등재 건축물은 매매 시

일반 건축물보다 낮은 평가를 받을

가능성이 높습니다.

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다만, 그에 상승하는 금액 절충으로

매수를 한다면 큰 문제가 되지 않는다고

보입니다.

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▪️활용도 제한

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용도변경이나 추가적인 개발을

계획할 경우, 미등기·미등재 상태는

이를 불가능하게 만들 수 있습니다.

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지상물로 간주 · 인도

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미등기 건축물은 등기가 되어 있지

않기 때문에 법률상 독립적인 소유권을

주장하기 어려운 관계로

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👉 이런 경우 건축물은 '지상물'로

간주되며, 토지 소유자가 이를 인도받을

수 있는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

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▪️토지와 건물이 동일 소유자의 경우

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만약 토지와 건물이 동일 소유자의

명의로 되어 있고, 토지를 매도할 때

미등기 건축물을 함께 양도하기로

합의하면, 특별한 절차 없이 건축물이

함께 인도됩니다.

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▪️토지와 건물이 다른 소유자의 경우

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토지와 미등기 건축물이 서로 다른

소유자일 경우, 건축물의 처분 권한이

없는 매도인은 건축물에 대한 소유권

이전 약정을 할 수 없습니다.

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이 경우 별도의 협의나 법적 절차가

필요하겠습니다.

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요약 및 결론

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▪️전문가의 도움을 받기

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주위 공인중개사 등을 통해 서류 검토

및 관련 정보를 확보하고, 필요한 절차를

진행하시면 안전하게 매매 계약을

진행하실 수가 있을 것입니다.

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▪️매도인에게 사전 조치를 요구하기

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매도인에게 등기 및 건축물대장을

등록하도록 요구하거나, 매매 계약 체결

전에 이를 완료하도록 협의합니다.

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만약 이러한 조건이 받아들여지지 않을

시에는 추후 건축물대장 등재 또는 등기

관련 비용 분담 방안을 계약서에

포함할 수도 있다는 부분과

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처음부터 철거를 목적으로 매입을 하고자

할 때에는 매매계약 진행과정에서

철거비용과 관련된 대금 절충 또는 주위

시세 대비 낮은 가격으로 매입을 생각

해보실 수도 있겠습니다. 👍

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🔊 미등기·건축물대장 미등재 건축물의

매매는 리스크가 높지만, 철저한 사전

조사와 전문가의 도움을 통해 안전하게

진행하시는 것을 추천드리겠습니다.